Может ли опекун разменять квартиру не приватизированную
 

В 3-х комнатной квартире прописаны: мать лишенная родительских прав и двое несовершеннолетних детей. Девочка- 14 лет, живет с отцом, мальчик- 10 лет усыновлен. Квартира не приватизирована и имеет большую задолженность по коммунальным услугам. Подскажите как лучше поступить, чтобы разменять квартиру и в каком соотношении будет раздел?